Wirtschaftsplan der WEG erstellen: Aufbau & Beschluss

Der Wirtschaftsplan ist die Budgetvorschau der Eigentümergemeinschaft für ein Wirtschaftsjahr. Er schätzt die erwarteten Ausgaben, plant die Zuführung zur Rücklage und legt fest, wie viel Hausgeld jeder Eigentümer monatlich vorauszahlt. Erstellt vom Verwalter, beschlossen von der Versammlung. Aus ihm ergibt sich das Hausgeld, mit dem die WEG durchs Jahr kommt.

Wozu der Wirtschaftsplan da ist

Eine Gemeinschaft muss laufende Kosten bezahlen, bevor sie sie kennt. Die Versicherung will ihr Geld im Januar, der Hausmeister jeden Monat, die Heizung wird im Herbst befüllt. Damit immer Geld auf dem Konto ist, zahlen die Eigentümer Vorschüsse. Der Wirtschaftsplan rechnet aus, wie hoch diese Vorschüsse sein müssen.

Anders gesagt: Die Jahresabrechnung blickt zurück, der Wirtschaftsplan blickt nach vorn. Das eine ist die Abrechnung, das andere die Planung. Beide hängen eng zusammen, denn ein guter Plan orientiert sich am Vorjahr.

Was in den Plan gehört

Drei Bausteine bilden das Gerüst.

1. Die voraussichtlichen Ausgaben

Alle laufenden Kosten: Versicherung, Verwaltervergütung, Hausmeister, Allgemeinstrom, Wartungsverträge, Heizung, Wasser, Müll. Basis ist meist das Vorjahr, ergänzt um bekannte Preissteigerungen. Wer hier zu knapp plant, produziert am Jahresende böse Nachzahlungen.

2. Die Zuführung zur Rücklage

Ein fester Betrag fließt in die Instandhaltungsrücklage. Dieser Posten gehört in jeden Plan, auch wenn gerade keine große Sanierung ansteht. Wer nicht anspart, steht bei der nächsten Dachsanierung vor einer Sonderumlage.

3. Die Verteilung auf die Einheiten

Die geplanten Kosten werden nach den Verteilerschlüsseln auf die Wohnungen umgelegt, meist über die Miteigentumsanteile, bei verbrauchsabhängigen Posten nach Verbrauch. Das Ergebnis ist das monatliche Hausgeld pro Eigentümer.

Gesamtplan und Einzelpläne

Formal besteht der Wirtschaftsplan aus zwei Teilen. Der Gesamtwirtschaftsplan zeigt die Gemeinschaft als Ganzes, alle erwarteten Einnahmen und Ausgaben. Der Einzelwirtschaftsplan rechnet das auf jede Wohnung herunter. Eigentümer Müller sieht dort schwarz auf weiß: 245 Euro Hausgeld im Monat, davon 40 Euro Rücklage. Genau diese Zahl interessiert die Leute.

Beschluss und Geltung

Der Verwalter stellt den Plan auf, die Versammlung beschließt ihn mit einfacher Mehrheit. Seit 2020 wird genau genommen nur die Verpflichtung zu den Vorschüssen beschlossen, nicht der Plan als Dokument. Ein wichtiger Punkt aus der Reform: Ein beschlossener Plan gilt fort, bis ein neuer da ist. Verspätet sich die Versammlung, laufen die alten Vorschüsse einfach weiter. Früher riss da eine Finanzierungslücke auf, heute nicht mehr.

Häufige Planungsfehler

• Rücklage zu niedrig angesetzt, um das Hausgeld optisch klein zu halten
• Einmalige Sonderkosten aus dem Vorjahr unkritisch fortgeschrieben
• Preissteigerungen bei Energie und Versicherung ignoriert
• Falscher Verteilerschlüssel, der sich später durch jede Abrechnung zieht

Ehrlich gesagt ist der häufigste Fehler ein politischer. Niemand verkündet gern ein höheres Hausgeld. Also wird schöngerechnet. Das rächt sich, spätestens bei der Abrechnung.

Häufige Fragen

Wer erstellt den Wirtschaftsplan?

Der Verwalter. Beschlossen wird er von der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit. Wie die Versammlung das vorbereitet, lesen Sie im Ratgeber Eigentümerversammlung vorbereiten.

Was, wenn der neue Plan zu spät kommt?

Kein Problem für die Liquidität. Seit 2020 gilt der alte Plan fort, bis ein neuer beschlossen ist. Die Vorschüsse laufen also ununterbrochen weiter.

Kann das Hausgeld unterjährig geändert werden?

Nur über einen neuen Beschluss. Stellt sich heraus, dass der Plan deutlich zu niedrig war, kann die Versammlung einen angepassten Plan oder eine Sonderumlage beschließen. Einfach mehr einziehen geht nicht.