Mieterhöhung: Staffel, Index & Vergleichsmiete erklärt
Die Miete erhöhen geht nicht einfach so. Drei Wege erlaubt das Gesetz: die Staffelmiete mit fest vereinbarten Stufen, die Indexmiete gekoppelt an den Verbraucherpreisindex und die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Jeder Weg hat eigene Fristen und Formregeln. Wer sie nicht einhält, dessen Erhöhung ist unwirksam.
Drei Wege, eine höhere Miete
Welcher Weg möglich ist, entscheidet sich oft schon im Mietvertrag. Staffel- und Indexmiete müssen vereinbart sein. Die Erhöhung zur Vergleichsmiete steht dagegen jedem Vermieter offen, sofern keine Staffel oder kein Index läuft. Schauen wir uns die drei der Reihe nach an.
Staffelmiete: alles vorher festgelegt
Bei der Staffelmiete steht im Vertrag, wann die Miete auf welchen Betrag steigt. Etwa: ab dem zweiten Jahr 50 Euro mehr, ab dem dritten weitere 50 Euro. Der Vorteil liegt auf der Hand. Planbarkeit für beide Seiten, keine Zustimmung nötig, kein Mietspiegel-Streit.
Zwei Regeln muss man kennen. Jede Staffel muss als konkreter Betrag genannt sein, nicht als Prozentsatz. Und zwischen zwei Stufen muss mindestens ein Jahr liegen. Mehr braucht es nicht.
Indexmiete: gekoppelt an die Inflation
Die Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Steigt der Index, darf die Miete im selben Verhältnis steigen. In Zeiten hoher Inflation ist das für Vermieter attraktiv, für Mieter weniger.
Auch hier gilt: mindestens ein Jahr zwischen zwei Erhöhungen. Die Erhöhung erfolgt per Erklärung in Textform, in der die alte Miete, der neue Index und die neue Miete nachvollziehbar gegenüber gestellt werden. Eine Zustimmung des Mieters ist nicht nötig, der Mechanismus stand ja schon im Vertrag.
Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Der häufigste und zugleich formalste Weg. Hier will der Vermieter die Miete an das anpassen, was vergleichbare Wohnungen am Ort kosten. Drei Hürden sind zu nehmen.
Die Wartefrist. Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, das Erhöhungsverlangen kann frühestens nach 12 Monaten gestellt werden.
Die Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren höchstens 20 Prozent mehr, in angespannten Wohnungsmärkten nur 15 Prozent. Diese Grenze gilt selbst dann, wenn die ortsübliche Miete eigentlich höher läge.
Die Begründung. Das Verlangen muss begründet werden, üblich über den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Und der Mieter muss zustimmen. Tut er das ohne triftigen Grund nicht, bleibt der Klageweg.
Die zulässige neue Miete schnell ermitteln können Sie mit unserem Mieterhöhungsrechner: aktuelle Miete, Fläche und Vergleichsmiete eintragen, Kappungsgrenze wählen, Ergebnis ablesen.
Was mit den Nebenkosten ist
Eine Mieterhöhung betrifft die Grundmiete, nicht die Betriebskosten. Die laufen getrennt über die jährliche Betriebskostenabrechnung. Wer beides vermischt, produziert Fehler. Steigt die Vorauszahlung, ist das eine Anpassung der Nebenkosten, keine Mieterhöhung im eigentlichen Sinn.
So löst ImmoNero das
In ImmoNero hinterlegen Sie pro Mietvertrag, welches Modell gilt: Staffel, Index oder Vergleichsmiete. Bei Staffelmieten erinnert das System rechtzeitig an die nächste Stufe und passt die Sollstellung zum Stichtag automatisch an. Bei Indexmieten rechnen Sie die zulässige Erhöhung anhand des Index nach und dokumentieren sie sauber.
Die neue Miete fließt direkt in die Sollstellung und in den SEPA-Lastschrifteinzug, sodass der richtige Betrag eingezogen wird, ohne dass Sie irgendwo doppelt pflegen. Schreiben an den Mieter, Vertragshistorie und Zahlungslauf bleiben an einem Ort.
Mietverwaltung ansehenHäufige Fragen
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Bei der Vergleichsmiete muss die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, und in drei Jahren sind höchstens 20 Prozent erlaubt, in vielen Städten nur 15 Prozent. Bei Staffel und Index gilt mindestens ein Jahr zwischen zwei Stufen.
Muss der Mieter zustimmen?
Bei der Vergleichsmiete ja. Bei Staffel- und Indexmiete nein, weil die Erhöhung schon im Vertrag vereinbart wurde. Verweigert der Mieter bei der Vergleichsmiete grundlos, bleibt der Klageweg auf Zustimmung.
Zählt eine Modernisierung extra?
Ja. Die Modernisierungsmieterhöhung ist ein eigener Tatbestand und kommt zur normalen Erhöhung hinzu. Ein Teil der Modernisierungskosten kann auf die Jahresmiete umgelegt werden, mit eigenen Grenzen und Ankündigungspflichten.