Umlagefähige Nebenkosten: Was darf auf den Mieter?

Umlagefähig sind nur die laufenden Kosten aus dem Katalog des § 2 der Betriebskostenverordnung, etwa Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müll, Versicherung und Hausmeister. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen. Die feine Linie verläuft zwischen Wartung (umlagefähig) und Reparatur (nicht). Und umgelegt werden darf nur, was im Mietvertrag steht.

Eine kurze Vorab-Klärung

Dieser Beitrag dreht sich um die Frage, welche Kosten überhaupt auf den Mieter dürfen. Wie man daraus eine formell korrekte Abrechnung baut, mit Schlüssel, Fristen und Vorauszahlungen, steht im Ratgeber Betriebskostenabrechnung erstellen. Hier geht es um den Katalog und die Graubereiche.

Der Katalog des § 2 BetrKV

Die Betriebskostenverordnung listet abschließend auf, was als Betriebskosten gilt. Die wichtigsten Posten:

• Laufende öffentliche Lasten, vor allem die Grundsteuer
• Wasserversorgung und Entwässerung
• Heizung und Warmwasser (gesondert nach Heizkostenverordnung)
• Betrieb des Aufzugs
• Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege
• Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen
• Schornsteinreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hauswart
• Gemeinschaftsantenne oder Breitbandanschluss (mit Einschränkungen)
• Sonstige Betriebskosten

Der entscheidende Unterschied: Wartung vs. Reparatur

Das ist die Quelle der meisten Streitfälle. Wartung darf umgelegt werden, Reparatur nicht. Warum? Wartung ist die laufende Pflege, die den Betrieb am Laufen hält. Reparatur behebt einen Schaden und zählt zur Instandhaltung, die der Eigentümer trägt.

Ein Beispiel macht es klar. Der jährliche Wartungsvertrag für den Aufzug? Umlagefähig. Der Monteur, der den defekten Aufzug repariert? Sache des Vermieters. Gleiches Spiel bei der Heizung: Wartung ja, Austausch des kaputten Brenners nein. Wer hier mischt, kassiert zu Recht Widerspruch.

Was nie umlagefähig ist

• Verwaltungskosten. Die Kosten der Hausverwaltung trägt in der Wohnraummiete der Vermieter.
• Instandhaltung und Instandsetzung. Reparaturen, Sanierung, Erneuerung.
• Rücklagenzuführung. Bei vermieteten Eigentumswohnungen darf der WEG-Rücklagenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden.
• Einmalige Kosten. Betriebskosten sind laufende Kosten. Einmaliges gehört nicht dazu.

Gerade bei vermieteten Eigentumswohnungen ist das ein Klassiker: Die WEG-Jahresabrechnung enthält umlagefähige und nicht umlagefähige Anteile durcheinander. Der vermietende Eigentümer muss daraus die umlagefähigen Posten herausfiltern, bevor er gegenüber dem Mieter abrechnet.

Die Tücke der „sonstigen Betriebskosten"

Der Katalog endet mit einer Auffangposition: sonstige Betriebskosten. Darunter fallen wiederkehrende Kosten, die nicht ausdrücklich genannt sind, etwa die Wartung von Rauchwarnmeldern oder die Dachrinnenreinigung. Der Haken: Diese Posten müssen im Mietvertrag konkret benannt sein. Ein pauschaler Verweis auf „sonstige Betriebskosten" reicht nicht. Wer später eine neue Kostenart umlegen will, die nicht vereinbart wurde, hat schlechte Karten.

Häufige Fragen

Welche Nebenkosten sind umlagefähig?

Die laufenden Kosten aus § 2 der Betriebskostenverordnung: Grundsteuer, Wasser, Heizung, Aufzug, Müll, Reinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Versicherungen, Hauswart und sonstige Betriebskosten, soweit vertraglich vereinbart.

Warum ist Reparatur nicht umlagefähig?

Weil Reparatur und Instandsetzung Schäden beheben und zur Instandhaltung gehören, die der Vermieter trägt. Nur die laufende Wartung ist umlagefähig.

Reicht „sonstige Betriebskosten" im Vertrag?

Nein. Sonstige Betriebskosten müssen konkret benannt werden, damit sie umlagefähig sind. Ein pauschaler Verweis genügt nicht.