Was ist eine Untergemeinschaft in der WEG?

Eine Untergemeinschaft ist ein in der Teilungserklärung abgegrenzter Teil einer größeren Eigentümergemeinschaft, etwa ein einzelnes Haus einer Mehrhausanlage. Die Eigentümer dieses Teils tragen bestimmte Kosten allein und entscheiden in einzelnen Fragen für sich, obwohl rechtlich eine Gesamt-WEG besteht.

Wie rechnet man Untergemeinschaften ab?

Man bildet getrennte Abrechnungskreise. Kosten, die nur ein Haus betreffen, werden ausschließlich auf dessen Einheiten verteilt, gemeinschaftliche Kosten auf alle. Grundlage ist immer die Teilungserklärung, die festlegt, welche Kosten getrennt und welche gemeinsam getragen werden.

Braucht jede Untergemeinschaft einen eigenen Wirtschaftsplan?

Wenn die Teilungserklärung getrennte Kostentragung vorsieht, ist ein eigener Wirtschaftsplan je Untergemeinschaft sinnvoll und oft geboten. So zahlt jedes Haus nur sein eigenes Hausgeld, und die Jahresabrechnung bleibt für die Eigentümer nachvollziehbar.

Untergemeinschaften in der WEG: Mehrhausanlagen abrechnen

Name: ImmoNero
Author: ImmoNero

Mehrhausanlage mit mehreren Gebäuden und Tiefgarage als Untergemeinschaften einer WEG

Eine Untergemeinschaft ist ein abgegrenzter Teil einer großen WEG, meist ein einzelnes Haus einer Mehrhausanlage. Sie trägt bestimmte Kosten allein und entscheidet in eigenen Angelegenheiten für sich. Abgerechnet wird über getrennte Abrechnungskreise: Was nur ein Haus betrifft, zahlt nur dieses Haus. Was alle betrifft, tragen alle. Die Teilungserklärung gibt die Regeln vor.

Wenn eine WEG aus mehreren Häusern besteht

Stellen wir uns eine Wohnanlage vor. Drei Gebäude, eine gemeinsame Tiefgarage, ein Grundstück, das allen gehört. Rechtlich ist das eine einzige Eigentümergemeinschaft. Praktisch wäre es absurd, wenn die Eigentümer von Haus A die neue Heizung von Haus C mitbezahlen. Genau dafür gibt es Untergemeinschaften.

Die Teilungserklärung teilt die Gesamt-WEG in Untergemeinschaften auf. Jedes Haus wird zur eigenen Einheit innerhalb des Ganzen. Heizung, Hausreinigung, Reparaturen am eigenen Gebäude: Sache der jeweiligen Untergemeinschaft. Versicherung der Gesamtanlage, Tiefgarage, Außenanlagen: Sache aller.

Getrennt oder gemeinsam: die zwei Kostentöpfe

Der Kern der ganzen Sache sind getrennte Abrechnungskreise. Man könnte auch sagen: getrennte Kassen, die sauber auseinandergehalten werden.

Die untergemeinschaftlichen Kosten

Alles, was nur ein Haus betrifft. Aufzugwartung im Haus B, Treppenhausreinigung im Haus A, Dachreparatur an Haus C. Diese Kosten werden ausschließlich auf die Miteigentumsanteile der jeweiligen Untergemeinschaft verteilt. Oft arbeitet man dafür mit einer eigenen Sub-MEA, die sich auf 100 Prozent innerhalb des Hauses bezieht.

Die gemeinschaftlichen Kosten

Alles, was die Gesamtanlage betrifft. Gebäudeversicherung über alle Häuser, Pflege des gemeinsamen Grundstücks, Tiefgarage, Verwaltervergütung. Verteilt auf alle Einheiten der Gesamt-WEG nach deren Anteilen.

Was das für die Abrechnung bedeutet

Jede Untergemeinschaft braucht im Grunde ihren eigenen kleinen Wirtschaftsplan und ihre eigene Abrechnung für die getrennten Kosten. Dazu kommt die gemeinschaftliche Ebene. Ein Eigentümer bekommt am Ende einen Anteil aus beiden Töpfen, sauber getrennt ausgewiesen.

Das ist der Punkt, an dem Tabellenkalkulation kapituliert. Wer drei Häuser plus gemeinsame Ebene von Hand führt, jongliert mit vier Verteilerschlüsseln gleichzeitig. Ein Fehler in einem Abrechnungskreis, und die Salden stimmen nirgends mehr. Diese Konstellation ist einer der häufigsten Gründe, warum Mehrhausanlagen als „kompliziert" gelten. Kompliziert ist nicht die Logik, kompliziert ist die Handarbeit.

Worauf Verwalter achten sollten

Immer zuerst die Teilungserklärung lesen: Welche Kosten sind getrennt, welche gemeinsam?
Beschlusskompetenz klären: Über manche Themen entscheidet nur die Untergemeinschaft, über andere die Gesamtversammlung.
Getrennte Rücklagen prüfen: Oft hat jede Untergemeinschaft ihre eigene Instandhaltungsrücklage.
Die Jahresabrechnung muss beide Ebenen getrennt und nachvollziehbar zeigen.

So löst ImmoNero das

ImmoNero bildet Untergemeinschaften als eigene Abrechnungskreise innerhalb der WEG ab. Sie ordnen jede Einheit ihrer Untergemeinschaft zu und hinterlegen eine eigene Sub-MEA. Kosten, die nur ein Haus betreffen, buchen Sie auf dessen Kreis, gemeinschaftliche Kosten auf die Gesamtebene.

Daraus erzeugt das System einen eigenen Wirtschaftsplan je Untergemeinschaft und eine getrennte Hausgeld-Sollstellung. Jedes Haus zahlt sein eigenes Hausgeld, die gemeinsamen Kosten laufen sauber daneben. In der Jahresabrechnung sieht jeder Eigentümer beide Ebenen getrennt ausgewiesen. Keine vier parallelen Excel-Tabellen mehr.

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Häufige Fragen

Was ist eine Untergemeinschaft?

Ein in der Teilungserklärung abgegrenzter Teil einer größeren WEG, meist ein einzelnes Gebäude einer Mehrhausanlage. Die Eigentümer tragen bestimmte Kosten allein, obwohl rechtlich eine Gesamtgemeinschaft besteht.

Wie rechnet man getrennte Abrechnungskreise ab?

Kosten, die nur ein Haus betreffen, kommen auf dessen Einheiten. Gemeinschaftliche Kosten auf alle. Maßgeblich ist die Teilungserklärung. Jeder Eigentümer erhält am Ende einen Anteil aus beiden Ebenen.

Hat jede Untergemeinschaft eine eigene Rücklage?

Häufig ja, sofern die Teilungserklärung getrennte Kostentragung vorsieht. Dann führt jede Untergemeinschaft ihre eigene Instandhaltungsrücklage, zusätzlich kann es eine gemeinschaftliche Rücklage für die Gesamtanlage geben.