WEG-Reform 2020: Was Verwalter wissen müssen

Die WEG-Reform 2020, offiziell WEMoG, hat das Wohnungseigentumsrecht zum 1. Dezember 2020 gründlich umgebaut. Wichtigste Punkte für Verwalter: mehr Befugnisse, keine Quoren mehr für die Beschlussfähigkeit, einfachere bauliche Veränderungen, ein Anspruch auf den zertifizierten Verwalter und mehr Transparenz für Eigentümer. Vieles, was vorher umständlich war, geht heute leichter.

Warum überhaupt eine Reform?

Das alte WEG-Recht stammte in Teilen aus den 1950er Jahren. Es passte nicht mehr zur Realität großer Anlagen, energetischer Sanierungen und der Digitalisierung. Beschlüsse scheiterten an Formalien, dringend nötige Modernisierungen an Einstimmigkeitshürden. Die Reform sollte das auflösen, ohne die Eigentümer zu entmündigen. Ein Spagat, der überwiegend gelungen ist.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick

Beschlussfähigkeit ohne Quorum

Früher musste mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein, sonst war die Versammlung nicht beschlussfähig. Das ist Geschichte. Heute ist jede ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung beschlussfähig, egal wie viele erscheinen. Die lästige Zweitversammlung entfällt fast immer.

Erweiterte Verwalterbefugnisse

Der Verwalter darf nun eigenständig über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung entscheiden, die keine erheblichen Verpflichtungen auslösen. Was genau darunter fällt, kann die Gemeinschaft per Beschluss konkretisieren. Das beschleunigt den Alltag, verlangt aber auch Augenmaß.

Bauliche Veränderungen leichter möglich

Statt Einstimmigkeit genügt für viele bauliche Veränderungen heute ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Wer die Maßnahme verlangt und ihren Nutzen zieht, trägt grundsätzlich die Kosten. Für bestimmte Maßnahmen gibt es sogar einen Anspruch: Laden von Elektrofahrzeugen, Barrierefreiheit, Einbruchschutz und schneller Internetanschluss. Diese darf ein einzelner Eigentümer verlangen.

Der zertifizierte Verwalter

Eigentümer können einen zertifizierten Verwalter verlangen, der eine IHK-Prüfung bestanden hat oder eine gleichgestellte Qualifikation mitbringt. Bestimmte Berufsgruppen wie Immobilienkaufleute gelten als zertifiziert. Ziel ist eine fachliche Mindestqualität in der Branche.

Mehr Transparenz

Jeder Eigentümer hat ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Außerdem muss ein Vermögensbericht erstellt werden, der den Stand der Rücklage und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen darstellt. Transparenz ist kein Nice-to-have mehr, sondern Pflicht.

Was sich für die Abrechnung geändert hat

Ein praktischer Punkt, der oft untergeht: Beschlossen wird bei der Jahresabrechnung nur noch die Abrechnungsspitze, nicht die gesamte Abrechnung. Und ein beschlossener Wirtschaftsplan gilt fort, bis ein neuer da ist. Beides erleichtert die Arbeit und schließt frühere Lücken bei Anfechtung und Liquidität.

Die Gemeinschaft als Rechtsträger

Eher juristisch, aber wichtig: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nun klar der Träger der Verwaltung. Sie schließt Verträge, sie führt Prozesse, sie ist Eigentümerin des Verwaltungsvermögens. Der einzelne Eigentümer tritt nach außen in den Hintergrund. Das sorgt für klare Verhältnisse, wer wofür haftet und wer handelt.

Häufige Fragen

Was hat die Reform geändert?

Sie hat Verwalterbefugnisse erweitert, das Quorum für die Beschlussfähigkeit abgeschafft, bauliche Veränderungen erleichtert, den zertifizierten Verwalter eingeführt und das Einsichtsrecht sowie den Vermögensbericht gestärkt.

Was ist ein zertifizierter Verwalter?

Ein Verwalter mit IHK-Prüfung oder gleichgestellter Qualifikation. Eigentümer können ihn verlangen, bestimmte Berufsgruppen gelten automatisch als zertifiziert.

Ist die Versammlung jetzt immer beschlussfähig?

Ja. Das Mindestquorum ist entfallen. Eine ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig.